Der Ertragswert dient dazu, den finanziellen Nutzen einer Immobilie, eines Unternehmens oder einer Investition realistisch zu erfassen. Im Gegensatz zu Verfahren, die sich an Baukosten oder aktuellen Verkaufspreisen orientieren, steht hier die Ertragskraft im Vordergrund. Entscheidend ist also, welche Einnahmen in Zukunft zu erwarten sind und welchen Wert diese aus heutiger Sicht haben. Um dies zu bestimmen, werden die prognostizierten Erträge zunächst um sämtliche laufende Ausgaben reduziert und anschließend auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Das Resultat dieser Berechnung ist der Barwert, der den wirtschaftlichen Wert des Objekts widerspiegelt.

Die Grundlage hierfür bildet das Ertragswertverfahren, ein anerkanntes und gesetzlich geregeltes Bewertungsverfahren. Sein Ziel besteht darin, den Wert eines Objekts anhand der nachhaltig erzielbaren Rendite zu bestimmen. Besonders verbreitet ist dieses Verfahren bei vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien, da deren Wert stark von regelmäßigen Mieteinnahmen abhängt. Darüber hinaus wird es auch bei der Bewertung von Unternehmen oder Kapitalanlagen eingesetzt, bei denen zukünftige Zahlungsströme eine zentrale Rolle spielen. In Deutschland ist das Ertragswertverfahren unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt, was für Transparenz, Vergleichbarkeit und Rechtssicherheit sorgt.

Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgt systematisch in mehreren Schritten. Ausgangspunkt ist die Berechnung des Reinertrags. Hierfür werden die jährlichen Bruttoeinnahmen, meist in Form von Mieten oder Pachten, um sämtliche Kosten reduziert, die für den laufenden Betrieb anfallen. Dazu zählen unter anderem Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Mietausfälle sowie Rücklagen für zukünftige Reparaturen. Der so ermittelte Reinertrag zeigt, welcher Betrag dem Eigentümer tatsächlich pro Jahr verbleibt, und bildet die zentrale Grundlage für die weitere Bewertung.

Anschließend wird dieser Reinertrag kapitalisiert. Das bedeutet, dass die jährlich erzielten Überschüsse in einen heutigen Wert umgerechnet werden. Hierzu wird der Reinertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes ergibt. Der Liegenschaftszinssatz orientiert sich am aktuellen Marktumfeld und berücksichtigt neben dem allgemeinen Zinsniveau auch objektspezifische Risiken, etwa Lage, Nutzung oder Vermietungssicherheit. Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch Erträge erwirtschaften kann. Durch diese Berechnung wird der zukünftige Nutzen des Objekts in eine vergleichbare Größe für den heutigen Zeitpunkt überführt. 

Da Grundstücke im Gegensatz zu baulichen Anlagen keiner Abnutzung unterliegen, wird der Bodenwert separat ermittelt. Dieser basiert in der Regel auf Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke in gleicher oder vergleichbarer Lage. Der Bodenwert wird anschließend zum kapitalisierten Gebäudewert addiert, sodass sich daraus der gesamte Ertragswert der Immobilie ergibt. 

Die Bedeutung des Ertragswerts ist vielfältig. Er ermöglicht eine fundierte Einschätzung der langfristigen Wirtschaftlichkeit und zeigt, welches Einkommenspotenzial ein Objekt besitzt. Banken nutzen ihn häufig als Grundlage für Finanzierungsentscheidungen und Beleihungsprüfungen. Investoren, Eigentümer und Finanzberater greifen auf den Ertragswert zurück, um Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen sachlich und nachvollziehbar zu treffen. Insgesamt stellt der Ertragswert somit eine zentrale Kennzahl dar, die den nachhaltigen finanziellen Nutzen eines Objekts in den Mittelpunkt rückt.