Nießbrauch einfach erklärt: Rechte an einer Wohnung ohne Eigentum
Der Nießbrauch erlaubt es einer Person, eine Wohnung zu nutzen oder daraus Einnahmen zu erzielen, ohne diese zu besitzen. Dieses Recht kann im Grundbuch eingetragen und auf Lebenszeit eingeräumt werden. Es handelt sich um eine Dienstbarkeit, also ein Nutzungsrecht, das oft innerhalb der Familie – etwa bei Schenkung oder Erbschaft – verwendet wird.
Was darf der Nießbrauchberechtigte tun?
Wer ein solches Recht besitzt, kann die Immobilie entweder selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten. Dabei bleibt die betroffene Person gegenüber Dritten – z. B. Mietern – wie ein Eigentümer handlungsfähig, obwohl das Eigentum rechtlich jemand anderem gehört.
Ein rechtliches Verhältnis entsteht zwischen beiden Parteien: Dem Eigentümer und dem Nießbraucher. Dabei werden Nutzung und Instandhaltung oft individuell geregelt.
Einfluss auf Eigentümerrechte
Trotz umfangreicher Befugnisse hat der Nießbraucher kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Dieses verbleibt beim Wohnungsinhaber, der auch weiter für gemeinschaftliche Kosten wie das Hausgeld verantwortlich bleibt.
Allerdings kann er dem Nutzungsberechtigten freiwillig erlauben, bei bestimmten Entscheidungen mitzuwirken – zum Beispiel durch eine Vollmacht. Besteht ein finanzieller Ausgleich zwischen den Beteiligten, kann eine Pflicht zur Berücksichtigung der Interessen entstehen.
Nach außen hin bleibt jedoch allein der Eigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidungsbefugt. Daher können Maßnahmen, die dem Nießbraucher nicht gefallen, trotzdem rechtlich gültig sein.
Zustimmung bei bestimmten Vereinbarungen nötig
Bei einigen Regelungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Mitwirkung des Nießbrauchers erforderlich – nämlich dann, wenn er durch Änderungen direkt betroffen ist. Dazu zählen:
- Zuweisung oder Veränderung von Sondernutzungsrechten
- Einschränkungen in der Nutzung
- Einführung einer Verkaufsgenehmigungspflicht
- Anpassung des Stimmrechts
Nicht zustimmungspflichtig sind hingegen Regelungen zur Kostenverteilung oder die Aufhebung bestehender Veräußerungsbeschränkungen.
Abgrenzung zu anderen Rechten
Neben dem Nießbrauch gibt es weitere Formen der Dienstbarkeit:
- Die Grunddienstbarkeit bezieht sich auf zwei Grundstücke, etwa bei einem Wegerecht.
- Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlaubt einer bestimmten Person eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, wie das Wohnrecht – ohne das Recht auf Vermietung oder Ertragserzielung.
Der Nießbrauch hingegen bietet eine umfassendere Nutzungsmöglichkeit – ähnlich wie bei einem Vollrecht am Eigentum, jedoch ohne das Eigentum selbst zu übertragen.
